案情簡(jiǎn)介

　　2012年8月，武某與某家電公司簽訂房屋租賃合同一份，合同約定，家電公司將自己有權(quán)對(duì)外轉(zhuǎn)租的位于某路段沿街樓房B座一層的房屋租賃給武某，用于開電玩城，租期10年，租金每年30萬(wàn)元，第二年至第十年每年租金遞增比例為上一年度的5%，合同還約定了其他條款。

　　合同簽訂后，家電公司即將該涉案房屋交付給武某。次日，武某即開始對(duì)涉案租賃房屋進(jìn)行裝修。此后武某多次要求家電公司提供該涉案房屋的整體消防驗(yàn)收合格手續(xù)，一直未能提供。同年8月6日，家電公司法定代表人張某給原告出具承諾書一份，內(nèi)容為：承諾于2012年8月31日前將消防備案手續(xù)到位，過(guò)期承擔(dān)一切損失。到期后，家電公司仍未提供涉案房屋的消防驗(yàn)收合格手續(xù)。2012年9月3日，武某與家電公司法定代表人張某簽訂終止房屋租賃合同，合同約定，因出租方到約定期間(2012年8月31日前)未給承租方提供消防備案書(消防驗(yàn)收合格證)，造成承租方無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，給承租方造成損失，承租方現(xiàn)要求終止租賃合同。給承租方造成的一切經(jīng)濟(jì)損失由出租方承擔(dān)，自2012年9月3日起出租方不向承租方計(jì)算房租。后家電公司遲遲不返還原告預(yù)交的租金并拒絕賠償原告的損失。武某遂訴至法院要求家電公司返還租金并賠償損失100余萬(wàn)元。

　　細(xì)節(jié)分析

　　案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：消防驗(yàn)收不合格 房屋租賃合同是否歸于無(wú)效?

　　根據(jù)《最高人民法院答復(fù)云南省高級(jí)人民法院<關(guān)于未經(jīng)消防驗(yàn)收合格而訂立的房屋租賃合同如何認(rèn)定其效力的函復(fù)>》第二條 “租賃合同涉及的房屋不屬于法律規(guī)定必須經(jīng)過(guò)消防機(jī)關(guān)驗(yàn)收的，人民法院不應(yīng)當(dāng)以該房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格為由而認(rèn)定合同無(wú)效”，第三條“租賃房屋用于開設(shè)經(jīng)營(yíng)賓館、飯店、商場(chǎng)等公眾聚集場(chǎng)所的，向當(dāng)?shù)毓�安消防機(jī)構(gòu)申報(bào)消防安全檢查的義務(wù)人為該企業(yè)的開辦經(jīng)營(yíng)者，但租賃標(biāo)的物經(jīng)消防安全驗(yàn)收合格，不是認(rèn)定房屋租賃合同效力的必要條件”的規(guī)定，原告所租賃的房屋不屬于必須要按照國(guó)家工程建筑消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)的對(duì)象，雙方在簽訂合同時(shí)，也未將租賃房屋經(jīng)消防驗(yàn)收合格約定為合同生效條件，故原被告簽訂的房屋租賃合同不具備合同無(wú)效的情形，雙方簽訂的房屋租賃合同應(yīng)屬有效合同。

　　雖然租賃房屋未經(jīng)消防驗(yàn)收合格不是租賃合同生效的必要條件，但租賃房屋的消防驗(yàn)收是原告開辦電玩城不可或缺的前提條件之一，因被告家電公司在承諾期限內(nèi)未能提供涉案房屋的消防驗(yàn)收手續(xù)，導(dǎo)致原告無(wú)法辦理電玩城開業(yè)前所需手續(xù)，致使原告簽訂合同的目的不能實(shí)現(xiàn)。原告提出解除合同，被告家電公司亦同意解除，經(jīng)原被告雙方協(xié)商一致達(dá)成的解除房屋租賃合同系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示。因此，導(dǎo)致雙方簽訂的租賃合同解除的責(zé)任在被告，被告應(yīng)當(dāng)返還原告所交租金及押金并賠償原告的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)損失。

　　最終，法院依法判決被告返還原告租金及押金165 068元并賠償原告損失268 865元。判決后原被告均未上訴，該判決已發(fā)生法律效力。

　　

 

　　律師警示

　　一、依法成立的合同受法律保護(hù)，對(duì)雙方當(dāng)事人均具有約束力，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照合同約定履行各自的義務(wù)。雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的房屋租賃合同，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該合同應(yīng)合法有效。因一方原因直接導(dǎo)致不能實(shí)現(xiàn)合同目的，雙方自愿達(dá)成解除合同的意思表示，應(yīng)當(dāng)尊重當(dāng)事人的意愿，可以要求退還租金及賠償損失。

　　二、承租人應(yīng)根據(jù)需要選擇相應(yīng)類型的房屋承租。特別需要提醒的是，如果該承租房屋需用于辦公，則必須選擇非居住用房。因?yàn)槿绻�涉及辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照，只有房屋類型為非居住用房的，工商行政管理部門才會(huì)核發(fā)營(yíng)業(yè)執(zhí)照。具體房屋類型需根據(jù)產(chǎn)權(quán)證上的記載確定。另外，確定房屋類型并選擇相適應(yīng)類型房屋租賃后，應(yīng)當(dāng)著重房屋的附屬設(shè)計(jì)，比如消防設(shè)施，供水、供暖等。

　　法律法規(guī)

　　《合同法》第212條：“租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”

　　第216條：“出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人,并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途。”